Comprar una casa es, sin duda alguna, una de las decisiones financieras más grandes que tomamos en la vida, y más si hablamos de adquirir una vivienda con hipotecas activas.
Según estudios realizados, una parte importante del mercado inmobiliario en 2025 está formada por viviendas que arrastran deudas. No hablamos de casas problemáticas, ni mucho menos. Hablamos de pisos y chalets perfectamente habitables y bien ubicados, pero que, simplemente, aún están hipotecados.
Lejos de ser un obstáculo (aunque a simple vista lo parezca), esto puede ser una estrategia interesante para el comprador si se da la situación correcta. Por ejemplo, si el euríbor cuando se compró la casa era muy inferior y las condiciones de la hipoteca son óptimas.
En este artículo te explico paso a paso cómo comprar una casa con hipoteca pendiente, qué opciones tienes para hacerlo de forma segura, qué aspectos debes vigilar y, sobre todo, cómo aprovechar esta situación en tu beneficio.
¿Puedo comprar una casa con hipoteca pendiente?
Comprar una casa con hipoteca pendiente no solo es posible, sino que es más habitual de lo que la mayoría imagina.
De hecho, debido también a los constantes cambios en la vida de los propietarios (separaciones, mudanzas, herencias, reestructuración de deudas, etc), la mayoría de las viviendas a la venta todavía tienen una hipoteca en vigor.
Ahora bien, esto hay que revisarlo muy bien.
En estos casos, no compras únicamente una casa, compras una situación financiera que viene de la mano del antiguo propietario. Y si no sabes interpretarla, puedes encontrarte con cargas inesperadas o responsabilidades que no te corresponden pero que terminarás asumiendo si no haces las cosas bien.
Aquí estamos hablando de carga hipotecaria.
Lo importante es saber que hay varias formas legales, seguras y estratégicas de comprar una casa con hipoteca pendiente, y que cada una tiene sus ventajas según tu perfil, tu objetivo y tu situación financiera.
Opciones para comprar una casa hipotecada
1. Subrogación hipotecaria
La subrogación es, básicamente, que el comprador reciba la hipoteca del vendedor. Es decir, asume la deuda pendiente y debe hacer frente a esa hipoteca en las condiciones pactadas originalmente.
Para ello, debes tener en cuenta el importe pendiente de la hipoteca: si la deuda es baja en comparación con el precio total de la vivienda, tendrás que aportar el resto del dinero por tu cuenta o buscar financiación adicional, lo que conlleva diversos gastos.
Si optas por esta vía, lo heredas todo, como posibles seguros o cláusulas que se firmaron, por eso es fundamental tener asesores inmobiliarios respaldándote, que analicen tu caso y te guíen en la estrategia más viable para ti.
2. Cancelación de la hipoteca
Una de las opciones es que el vendedor cancele la hipoteca antes de vender, de manera que tú compras la vivienda ya libre de cargas.
Esta opción es más sencilla, aunque implica que el propietario pague toda la deuda pendiente de golpe, algo que no siempre es posible.
Otra alternativa es cancelar la hipoteca el mismo día de la compraventa, utilizando parte del dinero que tú entregas como comprador. En este caso, una cantidad concreta de ese pago se destina directamente al banco mediante un cheque para saldar la deuda y levantar la carga en el Registro. Sea cual sea la fórmula, conviene dejarlo todo bien recogido en el contrato de arras para evitar malentendidos.
Aspectos a considerar si quiero comprar piso con hipoteca pendiente
1. Verificación del inmueble
Lo primero es pedir una nota simple registral en el Registro de la Propiedad. Allí verás si la vivienda tiene cargas, embargos o hipotecas pendientes.
También es recomendable revisar si hay derramas en la comunidad, impagos del IBI o problemas estructurales. Una vivienda hipotecada no es sinónimo de problema, pero sí requiere más control y prevención.
Haz esta comprobación con antelación y, si no sabes cómo, apóyate en profesionales que te guíen en el proceso, por ejemplo agentes inmobiliarios especializados.
2. Acuerdo con el vendedor
Debes negociar muy bien quién asume qué parte de la deuda y cómo se va a estructurar la operación. Es decir: ¿se cancela antes? ¿se subroga? ¿Te descuentan la deuda del precio de venta?
Lo importante es que quede todo por escrito y reflejado en el contrato de arras. Nada de acuerdos verbales ni de «ya lo arreglamos después».
3. Asesoramiento profesional
Esto no es comprar una tele. Estás asumiendo una deuda, firmando con bancos y comprando posiblemente tu hogar para muchos años. ¿De verdad quieres hacerlo solo?
Aquí es donde entra la diferencia de hacerlo con profesionales que ya han pasado por esto mil veces. En Inmobimurcia, por ejemplo, ofrecen un acompañamiento total durante todo el proceso: desde la revisión de cargas hasta la firma en notaría. Y eso, créeme, da mucha tranquilidad.
Además, si quieres acceder a financiación del 100%, necesitas presentar tu caso ante los bancos con las garantías adecuadas. Ir por libre puede salirte caro, y más en 2025, cuando las condiciones cambian cada dos por tres.
4. Trámites legales
Los trámites legales son lo más importante para asegurarte de que no tendrás problemas y de que toda la operación se cierre de forma limpia.
Es muy importante que revises todo lo escrito en el contrato de arras: el estado de la hipoteca, la fórmula elegida para gestionarla, los plazos, y quién se hace cargo de cada coste.
Finalmente, cuando se vaya a firmar la compraventa ante notario, la hipoteca debe estar ya resuelta o tener un acuerdo perfectamente definido, esto es muy importante cuando se va a comprar una casa.
5. Costes asociados
Por un lado, están los gastos notariales, registrales y de gestoría, que tendrás en cualquier compraventa. Pero si hay hipoteca de por medio, súmale costes asociados como una tasación actualizada si el banco la exige.
Ventajas de comprar una casa hipotecada
- Una ventaja podría ser que, si asumes la hipoteca mediante subrogación, puedes ahorrarte parte de los gastos que conlleva formalizar un préstamo nuevo. Esto incluye comisiones y otros costes iniciales.
- Además, en algunos casos, las condiciones del préstamo existente pueden ser mejores que las actuales del mercado.
- Aunque, he de decirte, que es poco probable que te coincida todo el importe de la compra con el del préstamo, por lo que tendrás que solicitar otro préstamo adicional con sus gastos correspondientes o bien pagarlo al contado.
Preguntas frecuentes sobre la compra de casas hipotecadas
¿Se puede negociar el precio si la casa está hipotecada?
Sí, se puede, pero es difícil en base al mercado en el que nos encontramos.
La demanda supera a la oferta con mucha diferencia. Se daría esa situación, a lo mejor, si el precio de la vivienda está muy por encima de su valor de mercado.
En ese caso específico, puede que los compradores intenten negociar.
Pero lo mejor es que para esto estés bien asesorado por profesionales.
¿Quién asume la hipoteca tras la compra?
Depende de cómo se estructure la operación y de si hablamos de una hipoteca ya existente o de una nueva.
Te lo explico en los escenarios más comunes en España.
En el caso de una hipoteca nueva, el comprador solicita un préstamo hipotecario nuevo y él es el responsable de este. El anterior (si lo había) se cancela antes o en e mismo acto de la escritura.
En el caso de la subrogación, el comprador asume la hipoteca ya existente, manteniendo sus condiciones (interés, plazo, etc). Desde ese momento, el comprador pasa a ser el titular de la cuenta pendiente.
Y, por último, si compras la vivienda al contado, aquí no hay hipoteca. El comprador paga el precio total y no asume ninguna deuda. El vendedor cancela su hipoteca (si tenía) antes o en el momento de la venta.
¿Cuánto dinero tengo que tener para comprar una casa con hipoteca?
Depende del tipo de financiación que consigas y de cómo se estructure la operación. No es lo mismo pedir una hipoteca que comprar al contado.
En el caso de una hipoteca nueva, lo habitual es que el banco financie hasta el 80% del precio. Eso significa que el comprador debe tener ahorrado el 20% restante más los gastos de compraventa.
Y, por otro lado, si compras la vivienda al contado, aquí no hay hipoteca. El comprador debe tener disponible el precio total de la vivienda más los gastos de la compraventa.
¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa hipotecada?
En esencia, son los mismos requisitos que para comprar cualquier vivienda:
- Solvencia económica.
- Estabilidad laboral.
- Buen perfil financiero.
Pero si vas a subrogar la hipoteca, el banco tiene que aprobar tu perfil como nuevo deudor. Y si no lo aprueba, te toca buscar otro tipo de financiación.
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