Parece una contradicción, pero vender tu casa y seguir viviendo en ella, sí es posible. Cada vez más personas apuestan por este tipo de operaciones para obtener liquidez sin perder el uso de su vivienda.
Existen distintas opciones, desde la venta con usufructo vitalicio hasta la venta con alquiler garantizado o la renta vitalicia, que permiten mantener el derecho a residir en la vivienda tras la venta.
En este artículo te contamos cómo funcionan estas modalidades, sus ventajas y también sus limitaciones para elegir la que mejor se adapte a cada situación.
¿Se puede vender una casa y seguir viviendo en ella?
Es una práctica cada vez más extendida en nuestro país, sobre todo entre personas mayores que quieren transformar parte de su patrimonio en liquidez sin renunciar a la seguridad de permanecer en su hogar.
La clave está en que el propietario vende la nuda propiedad o acuerde una fórmula específica con el comprador, pero se reserva el derecho de uso y disfrute de la vivienda.
De esta forma, la persona consigue dinero inmediato o ingresos periódicos, mientras el comprador obtiene la titularidad de la casa con la garantía de que, en el futuro, podrá disponer plenamente de ella.
Este tipo de operaciones requieren siempre de un contrato claro y la intervención de un notario.
Opciones para vender tu casa y seguir viviendo en ella
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Nuda propiedad
La nuda propiedad es la modalidad por la cual el propietario de una vivienda vende la casa pero se reserva el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento o durante un período acordado.
De esta forma, el comprador se convierte en “dueño” de la vivienda en términos registrales, pero no puede usarla ni disponer de ella mientras dure el usufructo. Cuando el usufructuario fallece o renuncia, el comprador pasa a tener la propiedad plena automáticamente.
Eso sí, el Código Civil regula que el usufructuario tiene una serie de obligaciones como devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, así como pagar gastos, contribuciones e impuestos sobre las rentas.
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Venta con contrato de alquiler
Vender el piso y vivir de alquiler es una fórmula en la que el propietario vende su vivienda y, de manera simultánea, firma un contrato de arrendamiento con el comprador.
De este modo, obtiene liquidez inmediata por la venta, pero sigue viviendo en la casa como inquilino, pagando una renta mensual.
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Hipoteca inversa
La hipoteca inversa funciona al revés que una tradicional: no pagas tú la cuota al banco, sino que es la entidad la que te paga a ti.
El propietario pone su vivienda como garantía y recibe a cambio una cantidad de dinero que puede ser en un pago único, una renta mensual o con una combinación de ambas.
Lo importante es que el dueño no pierde la titularidad de la casa y sigue viviendo en ella hasta su fallecimiento. Al morir, los herederos pueden decidir entre devolver el dinero recibido (más intereses) para recuperar la vivienda, o entregar la casa al banco. Está pensada para personas mayores de 65 años o con dependencia.
Ventajas de vender tu casa y seguir viviendo en ella
Vender una vivienda sin renunciar a seguir residiendo en ella puede ser una decisión muy práctica en determinadas etapas de la vida. Estas son las principales ventajas:
- Liquidez inmediata: obtienes capital al instante, ya sea en forma de pago único o en rentas periódicas, sin tener que mudarte
- Seguridad de permanencia: según la fórmula elegida, el derecho a seguir viviendo en la casa queda garantizado legalmente.
- Mejora de la calidad de vida: permite afrontar gastos de jubilación, de salud, o simplemente de disfrutar de un extra económico sin desprenderse del hogar.
- Flexibilidad en la elección: existen varias modalidades según las necesidades de cada persona.
- Planificación patrimonial: en algunos casos, se deja a los herederos un patrimonio más ordenado.
Aspectos clave a tener en cuenta
Antes de tomar la decisión de vender tu casa y seguir viviendo en ella, debes analizar puntos esenciales como estos:
- Cada tipo de operación (citadas anteriormente) funcionan de manera distinta y con consecuencias jurídicas y fiscales específicas.
- El valor de mercado suele reducirse respecto a una venta convencional.
- Si hay contrato, es clave pactar plazos, rentas y posibles prórrogas.
- Son operaciones que tributan y se recomienda asesoría.
- Los acuerdos deben formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad por seguridad jurídica.
- Vender la vivienda con usufructo o la hipoteca inversa influirá en lo que reciban los herederos.
¿Cuándo es conveniente vender tu casa y seguir viviendo en ella?
Puede ser una buena opción cuando necesitas liquidez inmediata para afrontar gastos médicos, ayudar a tu familia o simplemente mejorar tu calidad de vida sin tener que mudarte.
También es una alternativa interesante para personas mayores cuya pensión resulta insuficiente, ya que les permite complementar sus ingresos y vivir con mayor tranquilidad.
Otro motivo frecuente es la ausencia de herederos directos o el deseo de no dejar la vivienda como herencia, sino transformarla en recursos durante la propia vida.
Cómo hacer este tipo de venta paso a paso
1. Estudio de viabilidad
Este análisis previo ayuda a determinar si la operación es realmente conveniente y la modalidad que mejor se adapta a cada situación personal. Un buen estudio debería incluir el valor de mercado de la vivienda, la expectativa de vida y edad del propietario, las necesidades económicas actuales y futuras, la situación familiar y herencia, así como la fiscalidad.
Para este estudio puedes recurrir a una inmobiliaria especializada como la nuestra, Inmobimurcia.
2. Elección del modelo de venta más adecuado
La elección del modelo dependerá de la situación personal, familiar y económica de cada propietario. El más adecuado será aquel que logre un equilibrio entre obtener liquidez suficiente, asegurar el derecho de uso de la vivienda y proteger el patrimonio de acuerdo con las circunstancias de cada persona.
3. Análisis legal y fiscal
Estas operaciones son totalmente legales en España, siempre que se formalicen ante notario y se inscriban en el Registro de la Propiedad.
En el aspecto legal, es clave que el contrato detalle bien la modalidad elegida y las obligaciones de cada parte. En el plano fiscal, pueden aplicarse impuestos como el IRPF, plusvalía municipal, y el ITP o IVA.
4. Búsqueda del comprador adecuado
Para que la operación sea segura, es clave encontrar al comprador correcto. Normalmente, en estos procedimientos intervienen inversores particulares, una empresa especializada o entidades financieras (en la hipoteca inversa).
Lo importante es verificar su solvencia, firmar siempre ante notario e inscribir en el Registro y negociar cláusulas sobre pagos y derechos de uso. También es fundamental contar con el apoyo de una inmobiliaria especializada para filtrar y dar seguridad. Se debe vender con garantías.
5. Firma ante notario y registro
La operación debe formalizarse siempre en una escritura pública ante notario: se detallan condiciones, derechos del vendedor y obligaciones del comprador.
Después, se inscribe en el Registro de la Propiedad, que da plena seguridad jurídica, pues el derecho de uso del vendedor queda protegido.
Estos pasos garantizan que la transacción sea legal e incuestionable ante terceros.
6. Acompañamiento postventa
La operación, evidentemente, no termina con la firma, porque el contrato se extiende en el tiempo. Por ello, se debe contar con un seguimiento posterior para asegurar que se cumplan las condiciones pactadas.
El acompañamiento postventa incluye:
- Gestión de incidencias
- Asesoría fiscal continua
- Revisión de pagos o rentas
- Apoyo emocional y práctico
Preguntas frecuentes antes de vender mi piso y seguir viviendo en el
¿Quién puede vender su casa y seguir viviendo en ella?
Cualquier propietario puede hacerlo, siempre que la casa esté libre de cargas o con la hipoteca prácticamente pagada.
Son operaciones comunes en personas mayores de 65 años, pero no impide que otros propietarios que necesiten dinero inmediato puedan recurrir a ellas, siempre y cuando estén dispuestos a ceder la propiedad manteniendo solo el derecho de uso.
¿Qué pasa si quiero vender el piso al banco y seguir viviendo en él?
Con los bancos, existe la alternativa llamada hipoteca inversa, cuya ventaja es que el propietario conserva la titularidad de la vivienda y la seguridad de permanecer en ella, recibiendo dinero del banco.
El inconveniente es que el préstamo se devuelve al fallecimiento, normalmente con la venta del inmueble por parte de los herederos.
No se trata de vender la vivienda al banco, sino de usarla como garantía para obtener liquidez.
¿Es un acierto o un error vender una casa al banco?
Será una decisión útil si se analiza con calma y la información completa sobre ventajas y riesgos.
No hablamos de venta como tal, sino de un préstamo con la casa como garantía.
Vamos a ser más concretos con esta tabla:
| Puede ser un acierto cuando | Puede ser un error cuando |
|---|---|
| Se tiene más de 65 años y se necesita complementar la pensión | No se entiende bien que el préstamo reduce la herencia que recibirán los hijos |
| No se quiere vender la casa, pero sí obtener liquidez inmediata | No se comparan los costes (intereses, comisiones, seguros) |
| Se busca seguridad de permanencia en la vivienda | Se firma sin el asesoramiento de un experto financiero y legal |
¿Puedo perder el derecho a vivir en la casa si el comprador la revende?
No. Si la operación se ha hecho correctamente, tu derecho de uso queda reflejado en la escritura notarial y en el Registro de la Propiedad.
Eso significa que, aunque el comprador decida vender el inmueble a un tercero, tu derecho sigue vigente y nadie puede obligarte a abandonar la vivienda mientras dure el contrato o el usufructo pactado. De ahí la importancia de la garantía legal.
¿Cuánto tiempo me puedo quedar en mi casa una vez vendida?
Dependerá del modelo de venta que elijas:
- Nuda propiedad: podrás vivir en la vivienda toda tu vida, sin límite de tiempo
- Venta con alquiler: el tiempo viene marcado por el contrato de arrendamiento
- Hipoteca inversa: mantienes el derecho a vivir en la casa mientras vivas, sigues siendo propietario
¿Cómo se calcula el pago de la tarifa mensual en caso de vender el piso al banco y seguir viviendo en él?
El cálculo de lo que recibes cada mes por parte del banco depende de varios factores como el valor de tasación de la vivienda, la edad del propietario, la modalidad elegida o las condiciones del banco.
El banco calcula la renta mensual en función del valor del inmueble y la esperanza de vida del solicitante.
Te lo explicamos con un ejemplo:
Imagina que María, de 75 años, tiene un piso en Murcia tasado en 150.000 euros y quiere contratar una hipoteca inversa:
• El banco valora el inmueble en 150.000 euros
• Según las tablas actuariales, la esperanza de vida estimada es de unos 12-14 años
• El banco decide ofrecerle una renta mensual de 500 euros hasta su fallecimiento
¿Qué perfil de comprador busca viviendas con usufructo o renta vitalicia?
Los compradores que se interesan por viviendas con usufructo o renta vitalicia suelen tener un perfil muy concreto:
- Inversores particulares
- Fondos y empresas especializadas
- Personas que piensan en herencia futura
- Inversores con visión a largo plazo
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Por eso te acompañamos en todo el proceso para que puedas obtener liquidez sin renunciar a seguir viviendo en tu casa, con la tranquilidad de contar con un equipo experto en este tipo de operaciones.
Te asesoramos en la elección del modelo que mejor se adapte a tu situación (usufructo, venta con alquiler o hipoteca inversa), resolvemos todas tus dudas legales y fiscales y buscamos el comprador adecuado para garantizar una operación segura y beneficiosa.
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