Comprar una vivienda se ha vuelto un reto en los últimos años por el aumento de los precios, hipotecas más exigentes y muchas personas que quieren comprar… pero aún no pueden dar el gran salto. En estos casos, se abre una nueva posibilidad para muchos: un alquiler con opción a compra.
¿Pero qué tiene este modelo para ser una alternativa cada vez más común? Desde Inmobimurcia te explicamos cómo funciona, así como sus ventajas y riesgos, por si puede llegar a ser una opción adecuada para ti.
¿Qué es un alquiler con opción a compra?
Se trata de un contrato que permite vivir de alquiler en una vivienda con la posibilidad de comprarla en un futuro por un precio previamente pactado. En la mayoría de casos, durante el tiempo que estés alquilando, una parte del alquiler que pagas se descuenta del precio de compra si finalmente decides adquirirla.
El acuerdo está formado por dos contratos dentro de uno: un contrato de arrendamiento, como en cualquier alquiler, y un contrato de opción de compra, que garantiza tu derecho a comprar la vivienda más adelante.
El propietario no puede venderla a otra persona durante el tiempo acordado y tú tienes la libertad de decidir si compras o no, sin obligación.
Cómo funciona el alquiler con opción a compra paso a paso
Acordar el contrato doble (alquiler + opción de compra)
Para que un alquiler con opción a compra funcione bien (y no haya sorpresas), es clave entender desde el principio que no es un simple alquiler “normal”: se basa en dos contratos que van de la mano. El de arrendamiento fija que vives de alquiler pagando una cuota mensual, igual que en un alquiler normal.
Y, por otra parte, está el de opción a compra, en el que se pacta el precio de compra de la vivienda, el plazo para decidir, qué parte del alquiler se descontará del precio y si hay una prima inicial que también se pueda restar.
Definir la cláusula de opción y la prima
Son dos elementos clave que debes entender antes de firmar. La cláusula de opción de compra es la parte del contrato que garantiza tu derecho a comprar la vivienda dentro de un plazo concreto y por un precio pactado de antemano. El propietario no puede vender la casa a otra persona ni subir el precio durante el plazo acordado.
Por otra parte, la prima es la cantidad inicial que el inquilino paga al firmar el contrato para asegurarse ese derecho exclusivo. Generalmente, se descuenta del precio de compra si finalmente adquieres la vivienda, pero no se devuelve si decides no comprar (salvo que se pacte lo contrario).
Fijar el plazo para ejercer la compra
En este tipo de contrato es imprescindible establecer un plazo concreto durante el cual el inquilino puede decidir si compra la vivienda. Se pacta desde el inicio y queda reflejado en la cláusula de opción de compra.
El plazo más habitual es de 2 a 5 años, pues se considera un tiempo suficiente para:
- Comprobar si la vivienda realmente encaja contigo.
- Ahorrar más dinero para la entrada o gastos de compra.
- Mejorar tu perfil financiero para que te concedan la hipoteca para comprar la casa.
Es esencial contar con un plazo que se ajuste a tu situación real, sin prisas, pero tampoco excesivamente largo.
Pactar el precio de venta futuro
Uno de los pasos más importantes es dejar fijado desde el principio el precio al que se podrá comprar la vivienda en el futuro. Se acuerda antes de entrar a vivir y debe quedar por escrito en el contrato.
El inquilino queda protegido frente a las subidas del mercado inmobiliario. Si los precios suben durante los próximos años, tú seguirás pagando el precio acordado, aunque la vivienda valga más en ese momento.
En este sentido, es importante que tanto el propietario como el comprador sean realistas y fijen un precio acorde al mercado actual y al potencial de revalorización de la zona. Seas el propietario o el inquilino, en Inmobimurcia te podemos ayudar a poner el precio más adecuado.
Entender la opcionalidad: ¿estás obligado a comprar?
Se trata de un alquiler con opción a compra, es decir, la clave está en la palabra opción.
No estás obligado a comprar la vivienda al final del alquiler. El derecho es solo tuyo, pero la decisión también.
Tienes dos posibilidades: ejercer la opción y comprar o renunciar sin comprar. Cabe tener en cuenta que si al final no hay compra, lo normal es que pierdas la prima de opción (si la hubo) y el acumulado de las rentas mensuales del alquiler que se iban a descontar del precio final de compra.
Beneficios del alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra es una buena solución para ambas partes: ayuda a quienes quieren acceder a una vivienda y también a quienes buscan vender con garantías. ¿Cuáles son los beneficios de cada uno?
| Para el inquilino | Para el propietario |
|---|---|
| Puedes vivir en tu casa desde el primer día | Tienes ingresos desde el primer día gracias al alquiler |
| Te permite ahorrar para la entrada, al descontarse parte del alquiler | Mayor seguridad, señal + exclusividad, habiendo más garantías para que se llegue a la compra |
| Precio de compra garantizado, independientemente de cambios del mercado | Menos incertidumbre en la venta, pues si el inquilino ejerce la opción, tienes comprador asegurado |
| Tiempo para mejorar tu capacidad financiera, puedes ahorrar más, estabilizar ingresos… | Inquilino más cuidadoso, ya que al saber que podría ser su futura casa, suele mantener la vivienda en mejor estado |
| Decisión flexible, si no te convence, puedes no comprarla | Ventaja competitiva en mercados lentos, facilita cerrar una operación |
Impuestos en el alquiler con opción a compra
Durante el alquiler
Se aplican los impuestos habituales de un arrendamiento:
- IRPF del propietario: tributa por los rendimientos del alquiler.
- IBI: normalmente lo paga el propietario (salvo pacto contrario)
- Fianza: se deposita en el organismo autonómico correspondiente, igual que en el alquiler.
- IVA: solo si la vivienda se alquila con fines distintos a la vivienda habitual (uso turístico o empresarial…)
En esta fase nada cambia respecto a un alquiler tradicional.
Al momento de la compra
Si se llega a la compra, se pasa a la fiscalidad propia de una compraventa:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es vivienda de segunda mano o IVA + AJD si es vivienda nueva (obra nueva). Corre a cargo del comprador.
- IRPF (Ganancia patrimonial): el vendedor declara la ganancia obtenida por la venta (precio de venta menos el valor de adquisición).
- Plusvalía municipal: lo paga el vendedor por el incremento de valor del terreno urbano.
Cabe tener en cuenta que las cantidades descontadas del alquiler y la prima de opción pasan a considerarse parte del precio de compra. Por tanto, tributan dentro del impuesto de la compraventa.
¿Qué tener en cuenta sobre el alquiler con opción a compra?
Riesgos habituales que no se explican
Aunque es una alternativa muy interesante para acceder a la vivienda, no todo son ventajas, por lo que hay que tener todas las consideraciones en cuenta. Como inquilino….
- Pierdes dinero si no compras: la prima y los descuentos del alquiler normalmente no se devuelven.
- El precio fijado puede volverse desfavorable: si el mercado baja, podrías pagar más de lo que vale la vivienda.
- Puedes tener problemas con la financiación al final: si no te conceden la hipoteca en el momento de comprar, puedes perder tu derecho y la prima.
- El plazo puede ser insuficiente: a veces 2 años, por ejemplo, no son suficientes para ahorrar o mejorar el perfil financiero.
- Contratos mal redactados: si no queda clara la opción de compra, podrías perder tu derecho.
Cómo verificar que el contrato es legal
Tu contrato debe incluir, como mínimo:
- Precio final de compra cerrado por escrito.
- Plazo exacto para ejercer la opción.
- Porcentaje del alquiler que se descuenta del precio.
- Qué ocurre con la prima si no compras.
- Obligaciones de cada parte durante el alquiler.
- Inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad (muy recomendable).
- Responsabilidad sobre reformas, desperfectos y mantenimiento.
Piensa que si algo no está especificado, no existe legalmente y puede conllevar problemas en el futuro. La alternativa más apropiada es contar con nuestra inmobiliaria para que te ayude a dirigir y revisar todo el proceso.
Qué revisar en la situación del inmueble
Es importante que antes de firmar, pidas documentación para comprobar. La nota simple del Registro para verificar que el propietario es realmente el dueño y no hay embargos o cargas ocultas; el certificado de eficiencia energética; el estado del edificio y derramas previstas; y licencias si hay reformas pendientes.
En caso de haber cargas, debe pactarse por escrito quién las asume.
Cómo evitar problemas con el propietario
Para evitar cualquier sorpresa o malentendido, es crucial que todo lo acordado quede por escrito, sin confiar en promesas verbales. Siempre se debe pactar quién paga cada cosa como reparaciones, impuestos o comunidad.
Sería conveniente exigir recibes de todas las cantidades abonadas (alquiler, prima…), mantener una comunicación clara durante el alquiler y dejar constancia de cualquier reforma o arreglo que hagas.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler con opción a compra
¿Cuánto tiempo tengo para comprar?
Depende de lo que se acuerde en el contrato, aunque lo habitual es que el plazo para ejercer la opción de compra esté entre 2 y 5 años. Ese periodo debe quedar claramente fijado por escrito, indicando la fecha límite exacta.
¿Cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra?
No existe un límite legal exacto, pero lo normal es pactar un plazo entre 2 y 5 años para ejercer la compra. Pero puede ser más corto (1 año) o más largo (hasta 7 o incluso 10 años), siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Lo importante es que el plazo quede bien definido en el contrato y que sea realista para que el inquilino pueda ahorrar, mejorar su financiación y decidir con seguridad.
¿Cuánto se paga por un alquiler con opción a compra?
El alquiler mensual suele ser similar al precio de mercado, pero con una ventaja:
una parte del alquiler se descuenta del precio final si decides comprar. Ese porcentaje lo pactan las partes (lo más común es entre el 20% y el 50% de cada mensualidad).
Además, puede existir una prima de opción, que se paga como una cantidad inicial (por ejemplo, un 5% o 10% del precio) que asegura tu derecho exclusivo de compra y que también se descuenta del precio final si compras.
¿Qué pasa si no pagas la tarifa de opción de compra?
Si el contrato incluye prima y no la pagas, entonces la opción de compra no se activa. El acuerdo se quedaría como un alquiler normal, sin derecho garantizado a comprar ni a descontar parte del alquiler del precio.
¿Quieres comprar una vivienda con opción a compra? Inmobimurcia te ayuda
El alquiler con opción a compra puede ser la mejor puerta de entrada a tu futura casa, pero cada operación es distinta y es clave que todo esté bien negociado desde el principio.
En Inmobimurcia te acompañamos en todo el proceso, para que puedas vivir hoy en la casa que mañana será tuya… sin prisas y sin riesgo.
