Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada: Guía desglosada

A ver, ¿qué tengo que pagar por vender mi herencia? ¿Cuántos trámites y tasas hay de por medio?

Vamos a desgranar bien este tema, porque seguro tendrás bastantes preguntas sobre qué impuestos se pagan al vender una casa heredada, y no querrás dejarte ninguna por el camino.

Así que vamos allá.

Gastos e impuestos de la venta de la vivienda heredada

Bien, ¿qué gastos de venta tiene una vivienda heredada?

Ya sabemos que los impuestos están hasta en el aire que respiramos… así que no es de extrañar qué también hayan a la hora de vender una vivienda heredada.

De hecho, deberás hacer frente a tres impuestos principales: el de sucesiones y donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF.

Vamos a detallar por qué se caracteriza cada uno y cuándo debemos pagarlos.

Impuesto de sucesiones y donaciones

Si has heredado un inmueble o has recibido cualquier tipo de donación, debes abonar sí o sí un porcentaje a Hacienda bajo este concepto. Deberás hacerlo en un plazo de 6 meses (6 más si pides una prórroga).

Y… ¿de qué importe estamos hablando?

Eso no puedo decírtelo, porque dependerá de los siguientes factores:

• El grado de parentesco con la persona que ha fallecido.
• La comunidad autónoma en la que estés.
• El valor de tu patrimonio previo a la herencia.
• Ah, y la masa hereditaria (la suma del valor de todos los bienes menos deudas y gastos)

La plusvalía municipal en la venta de un piso heredado​

¿De dónde sale esto?

Es el impuesto municipal que grava el aumento en el valor del suelo y, además, se paga dos veces, que no una.

Pero descuida que no te corresponden a ti los dos pagos.

• Cuándo vas a recibir una herencia, pagas tú.
• Cuándo vas a vender la herencia, paga el comprador.

Este impuesto de venta de vivienda heredada deberás abonarlo también en seis meses con una prórroga de otros seis si la pides.

IRPF en la venta de un piso heredado​

Este lo conocemos todos, es el impuesto de sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).

Lo que hace este impuesto es gravar todas las ventas que hemos percibido en el periodo de un año.
Incluido los bienes inmuebles heredados.

Por lo que la herencia y venta de la vivienda heredada se debe incluir en la declaración de la renta.

Debe abonarse en la declaración del siguiente año, puedes hacerlo de golpe o pagarlo en dos plazos (60 – 40 %)

El importe que tendrás que pagar dependerá de las ganancias que hayas tenido.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si no pago los impuestos de venta de la vivienda heredada?

Pues pasará lo que te imaginas.

Puedes enfrentarte a sanciones y recargos tanto por parte de la agencia tributarias como del ayuntamiento. Sobre todo en el caso del IRPF, su omisión puede llevarte a inspecciones y multas, las cuales variarán dependiendo del tiempo que lleves escaqueándote.

Por otro lado, la plusvalía municipal también es obligatoria, si no la pagas te cobrarán intereses de demora e incluso puedes embargar los bienes.

¿Se puede pagar los impuestos con el dinero de la herencia?

Por supuesto, no hay ningún problema con eso, siempre que haya la liquidez suficiente.
Si el patrimonio heredado no incluye dinero en efectivo, puedes vender parte del patrimonio o incluso solicitar un fraccionamiento o aplazamiento del pago ante Hacienda y el Ayuntamiento.

En algunos casos, también puedes negociar con el banco un préstamo específico para este fin.

¿Si se hereda una vivienda entre varios hermanos, el IRPF es el mismo?

El coste del IRPF de la venta de la vivienda heredada no es el mismo para todos, cada uno pagará por su porcentaje de propiedad.

Cada uno deberá declarar en su renta la ganancia patrimonial proporcional a su parte de la venta. Esta ganancia se calcula restando el valor de adquisición (lo que costó la vivienda según la herencia) al valor de venta. Aunque la fórmula es la misma para todos, el impacto en el IRPF puede variar según los ingresos de cada heredero y su tramo impositivo.

Si vendes un piso cuánto tienes que pagar a hacienda

Bueno… Esa no es una pregunta simple.

Primero debemos saber qué impuestos se pagan al vender una casa heredada a Hacienda.
Y el más importante es el IRPF sobre la ganancia patrimonial.

¿Qué hacemos para calcularlo?

1. Calcula tu ganancia patrimonial Recordemos cómo se hace esto: Valor de venta – Valor de adquisición (según la herencia) – Gastos asociados. Se aplica el tipo impositivo en la base del ahorro.
2. Se aplica el tipo impositivo en la base del ahorro.

Ah claro, y también hay que pagar la plusvalía municipal, cuyo importe depende del valor catastral y los años de propiedad.

Existe alguna exención de IRPF por venta de vivienda heredada

Es muy común buscar la exención del IRPF en la venta de la vivienda de una casa heredada.

Y si se busca… es porque, efectivamente, hay casos que sí la tienen.

• Exención por reinversión en vivienda habitual: ¿eres mayor de 65 años y es tu vivienda habitual la que vendes? Entonces no pagarás IRPF por la ganancia patrimonial.
• Exención por discapacidad. Si el heredero tiene un grado de discapacidad mayor o igual a 33% y va a utilizar la venta de esa vivienda para comprarse otra habitual, puede acogerse a la exención.
• Compensación de pérdidas patrimoniales: Si en la misma declaración se tienen pérdidas en otros activos (acciones, fondos, etc.), se pueden compensar con la ganancia de la venta.

¿Hay que pagar plusvalía por la herencia y por la venta?

Como hemos comentado antes, así es. Debe pagarse dos veces pero por dos personas distintas.

Al aceptar la herencia, debe abonar el importe el que la adquiere.

Al venderla, debe abonar el que la compra.

¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble heredado?

Una fórmula muy sencilla (puedes revisar en el apartado de antes que hablamos más detalladamente):

Ganancia patrimonial = Precio de venta – Valor de adquisición – Gastos asociados

¿Tienes alguna duda más sobre todo lo que hemos comentado?

Puedes contactarnos o llamarnos, y como tu asesor inmobiliario, estaremos encantados de echarte una mano con todos estos trámites.