En el momento en el que compras una vivienda piensas que es para toda la vida, pero las circunstancias pueden cambiar: un nuevo trabajo, la llegada de un hijo, una separación o simplemente la necesidad de cambiar de rumbo.
Y entonces surge la gran pregunta: “¿qué hago si aún tengo hipoteca y quiero vender?”
Por suerte, solo necesitas tener claros los pasos para vender tu piso con hipoteca, saber cómo coordinarte con el banco y entender qué opciones tienes para cancelar o traspasar la hipoteca.
Paso 1. Solicita el certificado de deuda pendiente
Este documento que debes pedir al banco recoge exactamente cuánto queda por pagar de la hipoteca en la fecha que lo solicitas. Con él, conocerás cuánto dinero se destinará a cancelar el préstamo cuando se cierre la venta.
Puedes solicitarlo al banco por teléfono, en la oficina o a través de la banca online, y normalmente el banco lo emite en pocos días.
Hay que tener en cuenta que tiene una validez limitada, ya que la cifra cambia cada mes con los intereses, así que conviene pedirlo cuando realmente vayas a iniciar el proceso de venta.
Paso 2. Decide cómo cancelar la hipoteca
Cancelar la hipoteca antes de la venta
Una de las opciones es amortizar toda la hipoteca antes de poner el piso en el mercado. Es decir, liquidas la deuda con el banco por adelantado, de modo que puedas vender la vivienda libre de cargas.
Es una alternativa cómoda si dispones del dinero necesario o si vas a pedir un nuevo préstamo y quieres simplificar trámites.
Pero ten en cuenta que algunas hipotecas incluyen comisiones por amortización anticipada, que es una compensación al banco por la pérdida de intereses y se cobra, como máximo, un porcentaje del capital pendiente.
Cancelarla el mismo día de la venta
Consiste en cancelar la hipoteca en la notaría el mismo día que se firma la compraventa. El comprador paga el precio acordado y una parte de ese importe se destina automáticamente a liquidar la deuda pendiente. Suele ser la opción más habitual.
Es el notario el que se encarga de coordinar el proceso con la entidad bancaria y una vez abonada la deuda, se firma la escritura de cancelación. Para ti, eso significa vender sin tener que adelantar dinero.
Paso 3. Calcula los gastos de cancelación
Antes de cerrar la venta, necesitas saber cuánto te costará cancelar la hipoteca, ya sea antes o el mismo día de la firma, como hemos comentado. Tendrás que considerar:
- Comisión por cancelación anticipada (si tu hipoteca la incluye).
- Gastos de notaría por la escritura de cancelación.
- Honorarios del registro para inscribir que la hipoteca queda eliminada.
- Gestoría, si el banco exige una para tramitar la cancelación.
Paso 4. Impuestos al vender un piso con hipoteca
IRPF por ganancia patrimonial
Es el impuesto sobre la ganancia obtenida al vender tu piso. Es la diferencia entre lo que obtienes al vender el piso y lo que te costó adquirirlo, incluyendo los gastos relacionados. En la práctica, la fórmula es así:
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal, grava el aumento del valor del terreno desde que compraste la propiedad hasta que la vendes. Es importante tener en cuenta que no grava la vivienda en sí, sino el terreno sobre el que está construida. El obligado a pagarlo es el vendedor.
El cálculo se basa en tres factores:
- Valor catastral del terreno: lo determina el catastro y normalmente está disponible en el recibo del IBI.
- Número de años que has sido propietario: se incrementa según los años de tenencia.
- Tipo impositivo del municipio: cada ayuntamiento establece un porcentaje.
Paso 5. Documentación necesaria para vender un piso hipotecado
Reunir la documentación correcta te garantizará que la operación se realice de manera legal y sin contratiempos. Necesitarás:
- Identificación del vendedor: DNI, NIE o pasaporte.
- Título de propiedad o nota simple registral: acredita la titularidad y cargas pendientes de la vivienda.
- Certificado de deuda pendiente de hipoteca: emitido por el banco.
- Certificado energético y últimos recibos de IBI y comunidad.
- Documentos de la vivienda: plano, escritura de división horizontal y cédula de habitabilidad (si aplica).
- Documentación de reformas o mejoras.
- Notaría y registro: escritura de compraventa y cancelación de hipoteca.
Para muchos, reunir toda esta documentación es complicado, por eso cuentan con la ayuda de una inmobiliaria, que además revisan que todo está en orden para evitar problemas.
Paso 6. Firma de la venta ante notario
La venta se formaliza ante notario mediante la escritura pública de compraventa, momento en el que el inmueble se transmite legalmente al comprador. El notario se encarga de verificar las identidades, la libertad de cargas y que el comprador entregue el importe del precio.
Una vez realizada la firma, en ese mismo momento, recibes el beneficio que obtienes por la venta (descontando el importe que debes al banco). Después, se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Alternativas a la cancelación
Subrogación de hipoteca
La subrogación permite que el comprador asuma la hipoteca existente del vendedor en lugar de cancelarla. El banco debe aprobar la operación, evaluando la solvencia del comprador.
Esta opción le permitirá al comprador mantener las condiciones actuales del préstamo (tipo interés, plazos, cuota…) y a ti, como vendedor, te evita pagar penalizaciones por cancelación anticipada.
Debes tener en cuenta que no todos los bancos permiten la subrogación, por lo que es importante informarte antes de negociar con el comprador.
Hipoteca puente
Es una especie de préstamo temporal que permite al comprador financiar la compra de una nueva vivienda antes de vender la actual. Se denomina así porque funciona como un “puente” entre ambas operaciones.
Primero el banco concede un préstamo que cubre parte del precio de la nueva vivienda mientras se vende la antigua. Una vez consigues realizar esta venta, ese dinero se usa para cancelar la hipoteca puente. Es como si el banco te dijera: “Te presto lo que necesitas ahora y cuando vendas tu vivienda antigua, me lo devuelves”.
Permite comprar sin esperar a vender la otra vivienda, facilitando de esta manera la mudanza y evitando problemas de liquidez. Es ideal si tu vivienda actual tarda en venderse, pero quieres aprovechar una buena oportunidad de compra.
Eso sí, debes considerar que suele tener intereses más altos que una hipoteca normal porque el banco asume un riesgo mayor al tener el cliente dos préstamos.
Consejos antes de vender un piso hipotecado
Vender un piso con hipoteca puede ser un proceso más complicado que una venta habitual, pues hay que tener en cuenta una serie de matices para que la operación llegue a buen puerto y sin complicaciones. Antes de poner a la venta tu vivienda, conviene revisar ciertos puntos clave como estos:
- Averigua cuánto te queda por pagar exactamente: debes pedir al banco el certificado de deuda pendiente.
- Calcula si te quedará dinero tras la venta: haz números teniendo en cuenta la deuda, gastos de cancelación, comisiones, impuestos…
- Comprueba si tu hipoteca tiene penalización.
- Decide si cancelar, subrogar o negociar: cada caso tiene ventajas distintas.
- Ten toda la documentación lista: evitarás retrasos en la operación.
- Calcula el precio de venta realista.
- Deja muy claro el proceso con el comprador: cómo y cuándo se cancela la hipoteca, qué parte paga el banco, qué se firma en la notaría…
- Calcula plazos y tiempos.
- Apóyate en alguien que domine estos procesos: evitarás sustos, pues vender con hipoteca tiene más letra pequeña de lo que parece y que un profesional te guíe, marca la diferencia.
¿Por qué vender tu piso con hipoteca con una inmobiliaria?
La venta de un piso con hipoteca requiere más trámites, y más atención, que otra operación habitual. Hay documentación que pedir, cálculos que hacer y coordinaciones con el banco que, si no se gestionan bien, pueden retrasar la operación o incluso ponerla en riesgo. Por eso muchas personas prefieren hacerlo con una inmobiliaria.
Una agencia se encarga de pedir el certificado de deuda, revisar las cargas y preparar todo para que la cancelación quede lista antes de ir a notaría. Además, saben coordinarse con el banco, lo que evita los típicos atascos que suelen sufrir quienes venden por su cuenta.
Dan seguridad también al comprador de la vivienda, pues se encargan de explicar con claridad cómo se cancelará la hipoteca y qué pasos se siguen, algo que reduce dudas y evita que alguien se retire por miedo o desconocimiento.
Otro punto clave es el precio. Cuando hay hipoteca, es fácil caer en la tentación de subirlo “para cubrir gastos”, pero eso suele provocar que la vivienda se estanque. Una inmobiliaria ajusta el valor a la realidad del mercado para que la venta sea ágil y rentable.
Preguntas frecuentes sobre cómo vender una casa hipotecada
¿Qué pasa con la hipoteca si vendes el piso?
Normalmente se cancela la hipoteca con el dinero de la venta, dejando el precio libre de cargas. Pero el comprador también puede optar por asumir tu hipoteca (subrogación) o modificarla (novación) con aprobación del banco.
¿Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso con hipoteca?
El importe concreto dependerá de los datos concretos de la operación. Se paga principalmente IRPF sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal.
¿Se puede vender un piso sin cancelar la hipoteca?
Sí, es posible, pero requieren acuerdo con el banco y comprador. Se puede optar por la subrogación, la novación o la hipoteca puente.
¿Cómo evitar las penalizaciones por cancelación de hipoteca al vender la propiedad?
La mejor forma es revisar tu contrato hipotecario antes de poner la vivienda en venta. Las comisiones por cancelación no siempre se aplican: dependen del tipo de hipoteca, del año en que se firmó y del momento en el que la cancelas.
Debes pedir al banco el certificado de deuda pendiente, donde aparecen las cantidades exactas y posibles penalizaciones. Con esa información puedes elegir el mejor momento para vender o incluso negociar con la propia entidad bancaria.
¿Conviene vender la casa si no se puede hacer frente a la hipoteca?
Sí, en muchos casos vender antes de dejar de pagar es la opción más segura:
- Permite salir de la deuda usando el dinero de la venta para cancelar la hipoteca.
- Evita impagos y posibles ejecuciones hipotecarias.
- Se puede negociar con el banco alternativas como subrogación, novación o hipoteca puente, según tu situación y la del comprador.
¿Quieres vender tu piso con hipoteca en Murcia sin complicaciones?
Si estás pensando en vender tu piso, pero te echa para atrás que aún exista hipoteca, no te preocupes porque es factible. Te garantizamos que si cuentas con nuestra ayuda profesional podrás evitar complicaciones y que el proceso sea lo más liviano posible.
Si quieres una venta segura, clara y sin imprevistos, en Inmobimurcia estamos para acompañarte.
