Vender un piso con inquilinos puede sonar a lío, pero si sabes cómo hacerlo, puede convertirse incluso en una oportunidad interesante.
Pero claro, siendo sinceros, para eso hay que conocer bien la ley, entender cómo afecta el tipo de contrato y saber qué pasos seguir para no cometer errores.
En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre cómo vender piso con inquilinos, con consejos prácticos, los pros y contras reales y respuestas a las dudas más frecuentes.
¿Se puede vender un piso alquilado?
Sí, se puede vender un piso con inquilino, aunque esté actualmente alquilado, aunque nosotros siempre recomendamos que no haya inquilinos en la vivienda por la posibilidad de que se dificulte la venta (por ejemplo, al realizar visitas o realizar la limpieza).
Pero si aún así es lo que deseas o la situación es la adecuada para ello, sí, puedes hacerlo. La legislación española lo permite, y de hecho es una práctica común en el mercado inmobiliario.
Lo más importante es tener en cuenta que el contrato de alquiler sigue siendo válido tras la venta, por lo que el nuevo propietario deberá respetar las condiciones firmadas entre tú y el inquilino.
Es decir, el inquilino no pierde su derecho a vivir en el piso hasta que finalice el contrato.
Por eso, vender un piso alquilado requiere transparencia desde el primer momento, tanto con el inquilino como con el comprador.
Consejos para vender una vivienda alquilada
Consejos para el vendedor
En esto en cuenta:
- Antes de nada, revisa bien el contrato de alquiler. ¿Tiene cláusulas sobre venta? ¿Hay derecho de tanteo? ¿Cuánto tiempo queda de contrato?
Esta información es crucial para planificar la venta. Además, tener la documentación del alquiler al día , pagos, fianzas, renovaciones, puede agilizar mucho las cosas.
- También es fundamental comunicar formalmente la venta al inquilino con 30 días de antelación en el caso de que tenga derecho al tanteo o retracto de la vivienda.
Y, aunque no lo tenga, es recomendable, ya que un inquilino colaborador puede facilitar las visitas al piso, e incluso estar dispuesto a irse antes si se le ofrece una compensación razonable.
Consejos para el comprador
Si eres el comprador, asegúrate de:
- Conocer bien las condiciones del contrato de alquiler que heredarás.
¿Cuánto paga el inquilino? ¿Hay morosidad? ¿Cuánto tiempo lleva en el piso? Tener toda esta información es un requisito clave para evaluar si la debes comprar el piso o no.
- Además, si estás comprando como inversión, tener un inquilino ya instalado puede ahorrarte muchos pasos.
- Pide copia del contrato y asegúrate de que no haya conflictos legales en curso. Si el inquilino lleva tiempo sin pagar o ha habido incidencias, esto podría complicar tu rentabilidad.
Lo ideal es que la operación esté bien documentada y, si es posible, contar con asesoría inmobiliaria o legal para revisarlo todo.
Consejos para el inquilino
Como inquilino ten en cuenta lo siguiente:
- Es normal que te entren dudas si te avisan de que van a vender el piso donde vives. Pero calma: tienes derechos y no pueden echarte de la noche a la mañana.
- Si tu contrato está en vigor y cumple con la Ley de Arrendamientos Urbanos, puedes seguir viviendo en la vivienda hasta que finalice el contrato.
- Además, en muchos casos tienes derecho de tanteo (compruébalo en tu contrato), es decir, prioridad para comprar la vivienda si igualas la oferta del comprador. Si te interesa quedarte con el piso, esta puede ser una buena oportunidad.
En cualquier caso, lo mejor es hablar con el propietario y valorar opciones juntos.
Pros y contras de vender un piso con inquilino
Los pros
- Uno de los principales beneficios es la rentabilidad inmediata. Algunos compradores, sobre todo inversores, buscan pisos con inquilinos porque eso significa que ya hay ingresos asegurados desde el primer día.
- Pero también es importante recalcar que vender con inquilinos requiere muchas veces ajustar el precio del mercado para que a los inversores les parezca una oferta interesante y rentable.
- Te ahorras enseñar la vivienda vacía o tener que buscar a alguien para alquilarla después de la venta.
- Si el inquilino está interesado en comprar, puedes cerrar la operación de forma rápida y sin intermediarios. También puede facilitar la negociación, ya que ambas partes conocen bien el inmueble y sus condiciones.
- Y, como hemos comentado antes, si el contrato con inquilino es rentable y no ha habido ningún problema anterior con los pagos, puede interesar a los inversores (aunque lo más probable es que te negocien).
Los contras
- Uno de los inconvenientes más comunes es que reduces el número de compradores interesados, ya que muchos buscan viviendas libres para mudarse cuanto antes. Esto puede hacer que tardes más en vender o que tengas que ajustar el precio.
- Hay que gestionar la relación con el inquilino con tacto. Si no quiere enseñar el piso, si hay impagos o conflictos, la venta puede complicarse bastante.
- También hay un factor legal a tener en cuenta: si no respetas los plazos de notificación o los derechos del arrendatario, puedes enfrentarte a sanciones o incluso demandas.
Paso a paso para la venta de un piso con inquilino
Revisión del contrato de alquiler
Antes de hacer nada, empieza a revisarlo todo:
¿El contrato está registrado? ¿Tiene cláusulas de rescisión anticipada? ¿Cuánto tiempo queda de alquiler? ¿Tiene el inquilino derecho al tanteo o retracto? Toda esta información influye directamente en cómo se gestiona la venta.
También revisa si el contrato permite al propietario recuperar la vivienda por necesidades personales o familiares.
Si no estás seguro de interpretar bien el contrato, consulta a un gestor inmobiliario. Muchas veces, una simple cláusula puede marcar la diferencia entre una venta fluida y una pesadilla legal.
Comunicación formal al inquilino
Una vez tengas claro que vas a vender, informa al inquilino por escrito. Si tiene derecho de tanteo, deberá recibir una notificación con las condiciones de venta para que pueda decidir si quiere comprar el piso. Tiene 30 días para responder.
Aunque el contrato no lo exija, es aconsejable que mantengas una comunicación abierta y clara. Esto genera confianza y puede hacer que el inquilino esté dispuesto a colaborar en el proceso de visitas o incluso en una salida pactada.
Tener opciones de venta
No te limites a un solo tipo de comprador. Algunos particulares se asustan al ver un piso ocupado, pero los inversores pueden verlo como una mina de oro. Prepara tu anuncio destacando la rentabilidad y estabilidad del inquilino si quieres atraer a este perfil.
También puedes considerar ofrecer el piso directamente al inquilino. En algunos casos, con una pequeña rebaja, se puede tener todo bien gestionado.
Documentación necesaria
Ten a mano todos los documentos: contrato de alquiler, últimos recibos de pago, certificado energético, nota simple, escrituras, etc. Cuanta más documentación tengas lista, más ágil será la operación y menos dudas generará al comprador.
Además, si hay derramas o deudas pendientes con la comunidad, deben estar reflejadas y resueltas antes de la venta. No querrás que el comprador se eche para atrás por una sorpresa de última hora.
Cierre de la operación ante notario
Cuando todo esté acordado, toca firmar ante notario. En ese momento debe quedar claro que el piso se vende con inquilino y que el contrato sigue vigente. El comprador acepta esta condición y tú quedas liberado de tus obligaciones como arrendador.
Eso sí, asegúrate de notificar al inquilino tras la firma para que sepa que a partir de ese momento debe pagar el alquiler al nuevo propietario. Y listo, operación cerrada.
Preguntas frecuentes sobre vender una vivienda alquilada
¿Qué pasa si el inquilino no quiere irse?
Si el contrato está en vigor, no puede ser obligado a irse. Tendrás que respetar su derecho a quedarse hasta que finalice el contrato o llegar a un acuerdo económico si quiere marcharse antes.
Así que nada de amenazas ni presiones: todo tiene que ser por la vía legal.
¿Qué pasa con los inquilinos si se vende la casa?
Siguen viviendo en ella. El comprador debe respetar el contrato tal cual está, incluyendo duración, renta y condiciones. Solo cuando finalice el contrato podrá decidir si lo renueva o no.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda?
Si te estás planteando vender tu vivienda y actualmente está alquilada, debes saber que legalmente es posible. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo permite, aunque establece ciertas condiciones que deben cumplirse.
En concreto, si el contrato de arrendamiento sigue en vigor, debe respetarse tras la venta.
Esto implica que el nuevo propietario está obligado a mantener al inquilino en la vivienda hasta que finalice dicho contrato. Además, es fundamental cumplir con los requisitos legales, como la debida notificación al inquilino, ya que de lo contrario podrían surgir complicaciones legales.
¿En qué casos no es necesario avisar al inquilino?
No es obligación del vendedor de la vivienda en casos en que el inquilino haya incumplido el contrato de alquiler (no haya abonado la renta, haya realizado actividades no permitidas, etc.).
Tampoco habría obligación si se ha renunciado expresamente en el contrato al derecho de tanteo y retracto, pero siempre es aconsejable informar y darle la oportunidad de la compra al inquilino en este caso.
¿Debo ofrecer el piso primero al inquilino antes de venderlo?
Sí, si tiene derecho de tanteo y retracto. Debes comunicarle el precio, condiciones y darle 30 días para decidir. Si lo rechaza, puedes vender a un tercero en esas mismas condiciones.
Se puede renunciar a esta cláusula en el contrato, pero debe ser consciente tanto arrendador como arrendatario y dejarse claro por escrito.
¿Puede el inquilino negarse a enseñar el piso a posibles compradores?
Sí, si no hay una cláusula en el contrato que le obligue a permitir visitas. Por eso es importante negociar con él y pactar horarios razonables. Un inquilino contento suele colaborar más que uno molesto.
¿Hay impuestos especiales al vender un piso alquilado?
No hay un impuesto especial al vender un piso por el hecho de estar alquilado, pero sí tendrás que pagar la plusvalía municipal y tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF al vender la vivienda, a no ser que te compres otra casa antes de los dos años siguientes y estés exento de este último impuesto.
Te explico esto último.
Puedes acogerte a esta exención si la vivienda vendida ha sido tu residencia habitual durante al menos tres años continuados.
Además, para que esta exención sea total, debes reinvertir todo el importe obtenido en la venta (no solo la ganancia) en la compra de otra vivienda habitual, dentro de un plazo de dos años antes o después de la operación.
Y es importante tener en cuenta que, aunque se cumplan los requisitos para no tributar por la ganancia, sí tendrás que asumir otros gastos asociados como la notaría, el registro, la posible plusvalía municipal o los gastos de gestoría.
La reinversión evita el pago del IRPF por la ganancia, pero no exime de los costes propios de cualquier compraventa.
Se puede vender un piso alquilado. Inmobimurcia lo hace fácil
Vender pisos con inquilinos no es imposible, pero tampoco es fácil.
Requiere conocer bien la ley, saber cómo comunicar y tener una estrategia clara.
En Inmobimurcia llevamos más de 15 de años ayudando a personas como tú a vender su vivienda al mejor precio del mercado (tanto con inquilinos como sin ellos).
Nuestra formación y experiencia, junto con estrategias de venta efectivas como el home staging y nuestra cartera de compradores, nos permiten vender tu casa en menos de 49 días.
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Sólo tienes que ponerte en contacto con nosotros y te asesoraremos en lo que necesites.
