Para que te hagas una idea, en 2023 más del 65% de las reclamaciones por herencias en España tuvieron que ver con discrepancias en el valor de referencia. Y no es para menos: este dato puede hacer que pagues miles de euros de más en impuestos si no está bien calculado.
Este término tiene un impacto directo en los tributos que vas a pagar y en cómo se reparte todo. Por eso es clave entenderlo bien desde el principio. Así, te evitas sustos y enfados familiares innecesarios.
Te explicamos en el siguiente artículo qué es el valor de referencia de una vivienda, cómo se calcula y por qué es clave contar con una inmobiliaria experta que te acompañe en el proceso.
Qué es el valor de referencia catastral
El valor de referencia catastral es el importe que la administración establece como valor objetivo de un inmueble, calculado en base a datos del mercado inmobiliario y no al precio real de compraventa.
No es lo mismo que el valor catastral, ojo, y tampoco suele ser igual al valor de mercado. Es, digamos, un valor fiscal.
Este valor ha ganado protagonismo en herencias porque Hacienda lo utiliza como base para calcular impuestos como el pacto de Sucesiones.
Por eso, si estás heredando una vivienda, es fundamental que sepas cómo se calcula el valor de referencia de un inmueble.
Para qué sirve el valor de referencia de un inmueble en una herencia
El valor de referencia sirve, principalmente, para que la Administración tenga una base sobre la que calcular impuestos.
En el contexto de una herencia, es la clave que determina cuánto tendrás que pagar por pasar a tu nombre una vivienda heredada.
Además, es una herramienta pensada para dar más transparencia al proceso.
Pero, ¡cuidado!, porque también puede jugar en tu contra si el valor de referencia está por encima del precio real del inmueble. En Inmobimurcia hemos visto muchos casos así, y créenos, lo mejor es revisar bien antes de aceptar una herencia.
¿Cómo afecta a la herencia?
Impuestos
El valor de referencia catastral, como hemos mencionado antes, se convierte en la base imponible para calcular el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Es decir, cuanto más alto sea este valor, más pagarás. No importa si la vivienda vale menos en el mercado actual.
Contar con una inmobiliaria experta que te ayude a consultar el valor de referencia catastral y a analizar si es adecuado es lo mejor que puedes hacer. En Inmobimurcia, no solo lo consultamos contigo, sino que te ayudamos a recurrirlo si no se ajusta a la realidad.
Reparto de bienes
Cuando hay varios herederos, el valor de referencia también se utiliza para repartir los bienes de forma justa. Es decir, si un inmueble tiene un valor de referencia muy alto, su peso en el reparto será mayor. Esto puede generar más de una discusión entre hermanos, primos o tíos segundos…
Aquí, de nuevo, la figura de un asesor inmobiliario profesional te ayuda a evitar tensiones, aclarar dudas y garantizar que el reparto sea lo más equitativo posible.
Transparencia y seguridad
El valor de referencia pretende aportar objetividad y claridad a la transmisión de bienes. Al estar calculado con criterios homogéneos, evita que cada parte declare «lo que le parece». Así, todos jugamos con las mismas cartas.
En la Región de Murcia, puedes comprobar el valor de referencia a través de la sede de catastro.
Importe a pagar
Se pagará por lo que se ha adjudicado en la escritura de adjudicación de herencia por eso es muy importante asesorarse previamente con profesionales para ver en cuanto valor adjudicarse una vivienda y tributar el menor valor posible; además en Murcia está bonificado al 99%
Evita fraudes fiscales
Casi siempre el valor de referencia suele ser menor al valor en el mercado por ello es muy importante de cara a lo que se va a realizar con ese inmueble en el futuro; ya que afectará a otros impuestos cuando se produzca la venta.
Cómo se calcula el valor de referencia catastral en una herencia
Consultar el valor de referencia
Para consultar el valor de referencia catastral, hay que acceder a la sede electrónica del Catastro. Pero no basta con ver el número: hay que interpretarlo, compararlo con el valor real del inmueble y ver si se ajusta.
Considerar el valor de mercado
Aunque el valor de referencia no es el mismo que el de mercado, ambos deben estar alineados. Si hay una diferencia abismal, tienes derecho a reclamar.
Utilizar el valor para el Impuesto de Sucesiones
Este valor será la base de cálculo para que Hacienda determine cuánto debes abonar. Y si no estás de acuerdo, puedes presentar una tasación independiente. Eso sí, el proceso no es automático ni fácil.
Ejemplo práctico
Imagina que heredas una vivienda en Murcia valorada en el mercado en 100.000 €. Pero el valor de referencia catastral que figura en el Catastro es de 130.000 €. Hacienda tomará esta última cifra para calcular impuestos.
Esto significa que estarías pagando más impuestos de los que te corresponderían en función del valor real.
¿Te parece justo? A nosotros tampoco. Por eso, te ayudamos a revisar, contrastar y, si toca, reclamar.
Factores que influyen en el valor de referencia
Ubicación del inmueble
La zona donde esté ubicada la vivienda influye muchísimo. Un piso en el centro de Murcia no se valora igual que uno en la periferia, aunque tengan los mismos metros. La demanda y los precios de la zona son determinantes.
Características del inmueble
Superficie, antigüedad, estado de conservación, orientación… Todos estos aspectos impactan en el cálculo, por eso necesitas una valoración detallada y profesional.
Datos de mercado
El Ministerio de Hacienda utiliza estadísticas del mercado para ajustar los valores. Pero estos datos no siempre están actualizados ni reflejan la realidad de cada barrio o tipo de vivienda.
Nosotros, en cambio, sí estamos al día, vivimos el mercado de Murcia desde dentro, con casos reales y precios reales.
Preguntas frecuentes sobre el valor de referencia
¿Qué pasa si el valor de referencia es superior al valor real de la vivienda heredada?
Puedes reclamar. Pero no lo hagas solo, porque hay que justificar bien la diferencia con pruebas y tasaciones. Y ahí es donde nuestro equipo entra fuerte.
¿Se puede recurrir el valor de referencia en una herencia?
Sí, pero hay que hacerlo con cabeza. Nosotros te ayudamos a presentar un recurso con todas las garantías legales y técnicas.
¿Quién establece el valor de referencia?
Lo establece la Dirección General del Catastro, en base a datos proporcionados por el mercado inmobiliario.
Diferencia entre valor catastral y valor de referencia
El valor catastral es un valor más estable, usado para calcular el IBI y otros tributos locales. El valor de referencia es más reciente y se aplica a transmisiones como herencias o compraventas.
¿Dónde consultar el valor de referencia catastral?
En la web oficial del Catastro o directamente con nosotros. En Inmobimurcia te ayudamos a interpretarlo y comprobar si es correcto, ofreciéndote un análisis profesional ajustado al mercado.
¿Necesitas ayuda con una herencia inmobiliaria?
En Inmobimurcia llevamos más de 20 años asesorando a particulares en situaciones como la tuya. Nos encargamos de todo: desde revisar el valor de referencia y los impuestos, hasta ayudarte con los trámites y la documentación.
Nos gusta hacer las cosas fáciles, con un trato cercano y una atención que se nota desde el primer minuto.
